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| 기사 내용과 관련 없음. 서울 대치동 은마아파트 전경. 출처=해브투뉴스 |
국토교통부(이하 국토부)가 2023년 1월 1일 기준 공동주택 공시가격(안)을 23일 공개했다. 이번 공시가격(안)은 아파트 1206만호, 연립주택 53만호, 다세대주택 227만호 등 총 1486만호를 조사·산정했다.
22일 관련업계에 따르면, ’23년 공시가격 변동률(안)은 지난해 공시가격 변동률 17.2% 인상에 비해 크게 하락한 –18.61%로 나타났다. 이는 지난 2013년 이후 10년 만에 마이너스 수치를 기록한 것이다. 또한, 지난 1월 25일 발표한 2023년 표준주택(25만호) 공시가격 변동률 (-5.95%)보다도 더 크게 낙폭했다.
또한, 전년대비 공시가격 변동률이 눈에 띄게 하락한 지역은 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로, 공동주택 공시가격의 현실화율은 지난해 71.5%에서 올해 69%로 2.5% 포인트 낮아졌다.
한편 국토부는 ‘23년 공동주택 공시가격(안)은 소유자 등을 대상으로 3월 23일~4월 11일까지 열람 및 의견청취를 진행할 예정이다.
공시가격 하락, 부동산 관련 세 경감 ‘긍정적’
함영진 직방 빅데이터랩실장에 따르면, 올해 발표된 공동주택 공시가격 하락의 주요 원인은 기준금리 인상과 경기둔화 우려 등으로 주택 가격하락 및 거래 침체가 본격화된데 있다고 분석했다. 이와 함께 지난 2020년 11월 공시가격 현실화 계획 후 가파르게 상승한 공시가격이 국민 세 부담으로 직결되자 납세부담을 경감을 위한 정책노력(‘22.11.23 공시가격 현실화 수정 계획)도 적극 반영된 것이라고 부연했다.
함영진 빅데이터랩장은 “일단 아파트 일부에서 나타나는 공시가격과 실거래가 간 역전 문제가 줄면서 공시가격에 대한 수요자 수용성이 개선되고 공시가격(안)에 대한 이의 이견 신청 건수도 다소 감소할 것”이라고 전망했다.
공시가격 하락이 올해 1분기 규제지역 해제 외 보유세 관련 공제액 및 세율·세부담상한선 인하 등과 맞물리며 부동산 보유관련 과세부담이 과거보다 경감될 것으로 기대돼서다, 실제로, 부동산 과세의 기준이 되는 공시가격 등은 건강보험료, 개발부담금, 각종 평가나 연금의 행정자료로 쓰이고 있는 상황이고, 일부에선 보유세 부담을 임차인에게 전가해 빠른 월세화에 영향을 줬다는 점에서 과세 속도조절이 해당 부작용들을 감소시킬 것으로 내다본 것.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원 역시 “그동안 ‘공시가격 현실화’라는 개념 자체가 고가 부동산이 아닌 일반인들의 주택에까지 적용되면서 문제는 더욱 커졌고 뚜렷한 정책효과도 찾아볼 수 없었다”며 “공시가격이 지난 2020년 수준으로 내렸다는 것이 갖는 의미는 크며, 주택시장의 문제를 강력한 규제가 아닌, 수요에 맞는 공급을 통해 풀겠다는 접근법이 지속되면서 시장안정을 이끌어 내길 기대한다”고 말했다.
이어 “종부세만이 아닌 일반적인 재산세까지 포함해서, 공시가격과 연계된 보유세 부담 등을 경감한다는 점에서 이번에 발표된 공시가격의 변동은 긍정적”이라고 분석했다.
주택 거래량 회복 등 ‘제한적’
다만, 올해 종부세 공정시장가액비율 변경 유무는 좀 더 지켜볼 필요 있다고 지적했다.
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| 기사 내용과 관련 없음. 청량리의 환골탈태 출처=해브투뉴스 |
함영진 랩장은 “정부가 시행령을 통해 60∼100% 사이에서 공정시장가액을 조정할 수 있다”면서 “올해 부동산 가격 하락에 따른 세수감소를 해결하기 위해 공정시장가액을 60%에서 80%로 되돌리는 방향도 검토되고 있기 때문이다”고 이유를 설명했다.
공시가격 하락 등 보유세 경감으로 인한 주택 거래량 평년 회복이나 개선효과는 제한적일 것으로 내다봤다. 집값 호황기에 비해 주택을 매입하기 위한 구매환경이 악화됐고 주택보유에 따른 세금부담이 낮아지며 급하게 처분하지 않고 관망하려는 매도 움직임이 예상된다는 것이다.
그 이유로, 함 랩장은 “기준금리 인상의 속도는 조절되고 있으나 경기둔화 우려 및 DSR(총부채원리금상환비율)규제, 미분양 순증 등 주택시장의 각종지표 단기 회복이 불확실하고 입주 등 공급과잉 우려가 잔존한 지역들은 주택구매 의지가 과거보다 높지 않은 상태”라고 꼬집었다.
이에 “과세부담 완화가 집값 회복에 영향을 주기보다는 급격한 세 부담을 낮춰 실수요자 주택보유 관련 심리적 부담을 낮추고 1주택 교체수요의 시장 진입문턱을 낮추는 효과를 기대할만하다”고 덧붙였다.
임차인 보호 약해질 우려 상존
제한된 매입수요에 지역별 양극화가 심화된 상황 속에서 고가주택 등에 대한 세부담이 일부 경감되며 일명 똘똘한 주택이나 수도권 상급지 위주의 갈아타기, 지방의 수도권 원정매입이 제한적으로 발생할 수 있겠다고도 진단했다.
그는 “일각에선 전세사기가 집중되고 있는 연립·다세대는 공시가격 하락으로 전세금반환보증 가입이 제한돼 임차인 보호가 약해질 것이라는 우려의 목소리도 상존하고 있다”고 우려했다.
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| 기사 내용과 관련 없음. 서울 쌍문동 연립주택. 출처=해브투뉴스 |
연립·다세대 주택은 HUG의 전세금반환보증(수도권 7억원 그외 지역 5억원 이하) 가입 주택가격기준이 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액 적용이 최우선으로 1년 이내 매매가격보다 우선 적용되고 있다. 이는 '22.12.31 이전 신청 건 150% 적용보다 10% 포인트 낮아진 것으로 오는 5월 1일 이후 보증보험 신청 건부터는 전세가율(부채비율) 90%도 적용될 예정이다.
이은형 연구위원은 “이번의 공시가격 하락은 정책효과보다 지난해 미국의 갑작스런 기준금리 인상 등 대외요인에 의한 국내 부동산가격의 변동에 영향 받는 것이 크다”며 “‘공시가격 현실화’, ‘공시가격 현실화 로드맵’에 대한 재검토도 필요하다”고 강조했다.
그는 “이번에 ‘20년 수준으로 공시가격이 조정된 것만이 아닌, 장기적인 검토가 필요하며 ‘공시가격 현실화’라는 개념이 본래 어떤 내용이었고 어떻게 제기된 것인지 부터 시작해야 한다”며 “단순히 지난해 11월의 ‘공시가격 현실화 수정계획’만으로는 충분치 않다”고 말했다.
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