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| 사진은 기사와 관련 없음. 출처=해브투뉴스 |
# A씨는 전세 기간이 만료됐음에도, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 방법을 알아보고 있다. 지인을 통해 임차권등기를 알게 됐고, 임차권등기가 완료된다면 보증금을 돌려받을 때까지 기간을 계산해 지연이자를 청구할 수 있다는 얘기를 들을 수 있었다.
최근 전세금 피해 사례가 급격히 증가하면서 이를 대응할 수 있는 임차권등기에 관한 세입자들의 관심이 높아지고 있다.
16일 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사에 따르면, 임차권등기 제도는 두 가지 장점이 있는데, 문제의 주택에서 전입신고를 빼더라도 대항력(이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력)과 우선변제권(주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리)을 유지 시켜준다는 점과 전세금을 돌려받을 때까지 지연이자를 집주인에게 청구할 수 있다는 점이다.
하지만, 지연이자는 모든 상황에서 가능한 것은 아니라는 게 엄정숙 변호사의 이야기다.
전세금을 제때 돌려받지 못한 세입자들은 임차권등기 제도를 활용하는 경우가 많다. 임차권등기 제도란 임대계약이 종료됐으나 임대인으로부터 임차보증금을 반환받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야 할 경우 대항력을 유지하기 위해 등기를 하는 것을 말한다.
엄 변호사는 “임차권등기에 관한 장점은 대부분 인식하고 있지만, 지연이자에 관해서는 사실과 다르게 인식하고 있다는 점이 문제다”라고 지적했다.
임차권등기가 완료된 후에는 지연이자 청구가 가능하지만, 전제 조건이 갖춰져야만 한다. 임차권등기에서 지연이자 청구가 가능한 경우는 세입자가 문제의 주택에서 다른 곳으로 이사를 한 상황이라는 전제 조건이 필요하다.
주택 임대차에서 세입자와 집주인은 동시이행 관계에 있다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행한다는 뜻으로 집주인은 전세 기간이 끝나면 전세금반환 의무가 생기며, 세입자에게는 집을 집주인에게 돌려줘야 하는 명도의무가 발생한다.
임차권등기는 전세 기간이 끝났음에도 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못했다는 것을 확인받는 제도이지 명도의무를 지켰다는 것을 의미하는 제도가 아니라는 점에 유의해야한다.
그는 “명도의무를 지키지 않은 채 임차권등기가 완료되었으니 지연이자를 달라는 것은 법률상 근거가 되지 않기 때문에 지연이자 청구가 불가능한 것”이라고 설명했다. 즉, 세입자가 임차권등기로 지연이자를 청구할 수 있는 건 임차권등기가 완료된 후 집을 비워야지만 가능하다는 사실이다.
반면 대부분 세입자는 현재 거주 중인 주택의 보증금을 돌려받아야만 이사할 곳의 보증금이나 기타 이사비용을 충당하는 경우가 많기에 이사가 쉽지만은 않다.
이 경우 임차권등기신청이 필요하지 않을 수 있다. 임차권등기는 전입신고를 빼야 하는 상황을 대비하거나 이사 후에야 지연이자를 청구할 수 있다. 이사할 수 없는 상황이라면 임차권등기의 장점은 무의미하다는 것이 그의 주장이다.
만약 전세금을 돌려받지 못해 이사까지 하지 못하는 상황이라면 임차권등기 대신 동시이행 관계를 이용해볼 수 있다. 전세 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않았으니 세입자도 집을 빼줘야 하는 법률상 이유가 없기 때문이다.
그는 “전세금반환이 이뤄지지 않은 상황에서는 세입자가 계속 해당 주택에 머물더라도 법률상 세입자의 지위를 인정받을 수 있다”면서도 “다만 임차권등기 후 이사 과정이 생략되었기 때문에 지연이자 청구는 할 수 없다”고 설명했다.
이와 함께 전세금 피해를 겪는 세입자들은 임차권등기와 전세금반환소송의 관계를 잘못 인식하는 경우도 많다.
전세금반환소송은 임차권등기신청 여부와 관계없이 전세금을 돌려받지 못했다면 당연히 제기할 수 있다. 이 경우 계약이 해지되어야 한다는 전제 조건이 있기 때문에 전세 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 계약해지 통보는 필수다.
전세금반환소송이란 계약이 끝났음에도 임대차보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다. 전세금소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 전세금반환소송센터에 따르면 전세금을 못 받은 상태에서 이사해야 할 때 신청하는 임차권등기명령 신청비율은 100%에 육박하는 것으로 나타났다.
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