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| 출처=해브투뉴스 |
# A씨는 전세 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있는 경우다. 주변에서는 전세금반환소송을 제기해서라도 전세금을 돌려받으라고 조언하는데, 문제는 소송 절차가 너무 두렵고 비용부담도 커 엄두가 나질 않는다.
전세금을 돌려받지 못해 전세금반환소송을 고려하는 세입자들이 발을 동동 굴리고 있다. A씨 사연처럼 세입자들이 소송비용과 절차가 부담된다면 ‘지급명령제도’를 이용하는 것도 좋은 방법이다.
26일 법도 종합법률사무소 엄정숙 부동산 전문변호사에 따르면, 전세금 피해에 가장 효과적인 대응 방법은 집주인에게 전세금반환소송을 제기하는 것이다.
다만 한 번도 소송을 겪어보지 못한 세입자들은 막상 소송 절차를 앞두고 두려운 마음을 가지기 쉬운데, 전세금반환소송이 비용과 절차상 문제로 부담된다면 지급명령 제도를 이용하는 방법도 있다.
지급명령이란 소송을 거치지 않고도 세입자의 신청만으로 결정문이 나오는 특별소송 절차를 말한다. 법원이 집주인에게 전세금을 반환하라는 일종의 ‘독촉절차’라 이해하면 된다.
민사소송법 제462조 ‘법원은 채권자(세입자)의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다’고 설명한다.
지급명령의 가장 큰 장점은 법원에 내야 하는 인지세, 송달료가 소송 대비 10분의1 밖에 들지 않는다는 점이다. 절차 역시 내용증명을 보내듯 법원이 집주인에게 지급명령 우편물을 보내면 결정문이 나오는 방식으로 매우 간소하다.
엄정숙 변호사는 “집주인이 돌려받을 전세금이 얼마든 상관없이 필요한 서류만 제대로 갖춘다면 신청에는 큰 문제가 없다”며 “소송처럼 세입자가 변론에 참석할 필요가 없고 변수만 없다면 평균 40여 일 내외로 결정문을 받아볼 수도 있다”고 설명했다.
‘지급명령’ 신중한 판단 필요
반면 지급명령은 모든 상황에서 통하는 절차는 아니기에 신청 전 신중한 판단이 필요하다.
법원이 보낸 지급명령 우편물을 집주인이 받아보지 못했다면 결정문이 나오지 않으며, 집주인이 우편물을 확인했지만, 2주 안에 이의를 제기한다면 상황은 복잡해진다. 이 경우 결국 전세금반환소송으로 이어질 수 있기 때문이다.
엄 변호사는 “지급명령은 변수가 없다면 소송 대비 비용과 시간을 절약할 수 있는 장점이 있지만, 상황을 판단하지 않은 채 무턱대고 진행한다면 오히려 시간과 비용 측면에서 낭비가 될 수 있다”고 조언했다.
따라서 지급명령은 돌려받을 전세금이 크지 않음에도 집주인이 돌려주지 않을 때 심리적 압박 목적으로 이용하는 게 합리적이다. 반대로 돌려받을 전세금이 크다면 지급명령보다는 전세금반환소송을 바로 제기하는 게 현명할 수 있다.
전세금 피해 시, 반드시 전세 채권회수 권리 행사하라
한편 세입자가 전세금 피해를 봤다면 다양한 법 절차를 이용해 문제를 풀어나가려는 노력이 무엇보다 중요하다. 전세금도 채권에 해당하는데 채권자가 채권회수에 대한 권리를 행사하지 않으면 소멸시효에 의해 소멸할 수 있다.
민법 제162조 제1항은 ‘채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다’고 규정하고 있다.
엄 변호사는 “전세보증금의 채권자는 세입자이기 때문에 지속적으로 채권을 되찾으려는 권리행사를 하지 않으면 소멸시효에 의해 소멸할 가능성이 있다”며 “따라서 지급명령 절차가 통하지 않더라도 실망할 필요는 없고 법 절차를 이용하지 않더라도 전세금을 돌려받을 때까지 해당 주택에 계속 거주해도 법률상 권리행사로 볼 수 있다”고 말했다.
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전세금 피해, 법적 대응하려면 계약해지부터 해야
# B씨는 최근 계약이 끝났음에도 옆집 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하고 있다고 설명했다. 문제는 거주 중인 건물이 한 집주인 소유의 다세대 빌라라는 점이다. B씨 또한 계약 종료를 몇 개월 앞두고 있어 혹시나 모를 법적인 대응을 위해 무엇부터 해야 할지 고민이다.
이와 관련해 엄 변호사는 “만약 전세금을 제때 돌려받지 못해 법적 대응이 필요하다면 반드시 집주인에게 계약해지 통보부터 해야 한다”고 강조했다.
세입자가 할 수 있는 대부분의 법적 대응은 계약이 해지되어야만 가능하다는 사실을 명심해야 한다는 것.
그는 “전세 사기나 피해를 본 세입자들이 법적 대응을 하려는 가장 큰 이유는 전세금을 돌려받기 위함인데, 집주인의 전세금반환의무 자체가 계약이 종료돼야만 발생하기 때문에 종료되기 전까지는 법적 대응이 어렵다”고 강조했다.
최근 전세 사기 유형에서도 법적인 대응을 위해선 반드시 계약해지가 필요하다. 대표적인 예로 집주인을 마음대로 바꾸는 ‘바지사장’이나 채무 사실을 숨겨 집이 부동산경매에 넘어 가더라도 법적인 대응을 위해선 계약해지가 필수라는 것이 그의 주장이다.
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또한 그는 “세입자에게 사전 통보 없는 집주인의 변경은 계약 기간이 남았더라도 정당한 해지 사유가 된다”며 “임차한 집이 부동산경매에 넘어갈 경우에도 법률상 더는 임대차 관계를 유지할 수 없는 것으로 판단돼 정당한 해지사유가 될 수 있다”고 설명했다.
이어 “전세 계약을 해지하는 방법에는 대표적으로 내용증명을 통해 의사를 전달하는 게 추후 법적 분쟁에서 유리하게 작용할 수 있다”며 “상황이 여의치 않을 땐 통화녹취나 문자메시지, 카카오톡, 이메일 등을 통해 계약해지에 관한 증거를 남겨야 한다”고 조언했다.
만약 세입자가 집주인에게 계약해지 의사를 전달하지 않으면 자동으로 계약이 연장되는 ‘묵시적 갱신’이 된다는 점을 반드시 주의해야 한다고 당부했다.
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