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| 원희룡 국토교통부 장관 출처=국토교통부 |
전세사기로 인한 피해를 사전에 예방하고 처벌 수위를 강화하는 등의 범정부 차원의 전세사기 예방 및 피해 지원방안이 발표됐다. 이를 통해 사회적 약자의 보증금을 노리는 악덕 행위가 줄어 들 것으로 기대된다.
국토교통부는 2일 관계부처 합동으로 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했다.
집값 급등기에 나타난 조직적 전세사기가 성행하고 있어, 제도적 보완이 필요한 상황에서 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가했고, 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하며 피해가 확산되고 있는 상황이다.
실제 국토부에 따르면, 지난해 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1.2조원이며, 전세사기 검거 건수도 전년 대비 3배 이상으로 증가(`21년 187건→ `22년 618건)했고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발됐다.
전세사기 피해 증가에는 집값 급등, 보증제도 악용, 전문 자격사 가담 등 다양한 원인이 작용하고 있다. 시세 100%까지 가입 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양대행사, 중개사 등과의 공모 하에 체결되어 왔으며, 명의변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡했다는 지적이다.
정부의 이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적 사기 예방조치와, 저리의 전세자금 대출 지원(금융), 긴급거처 공급확대(주거), 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 세심한 지원 및 전세사기 발본색원을 위한 강력한 단속·처벌 등 다양한 과제가 포함됐다.
◆전세사기 예방
전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절을 위해 오는 5월부터 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층(연소득 4000만원 이하에서 5000만원 이하, 할인폭은 기존 50%에서 60%) 보증료 할인을 확대키로 했다. 기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용해, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다.
감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용 방지를 위해 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용(2월 시행)하고, 협회에서 추천한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이다.
등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용해 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인됐고, 임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적이 있다. 이에 따라, 앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리·감독을 강화할 예정이다.
먼저, 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용(`23.2, 민임법 개정안 발의)하고, 공실은 등록 후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다. 또 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한(`23.2, 민임법 개정안 발의)할 계획이다.
아울러, 보증 제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 ‘23.7월까지 마련할 예정이다.
계약 단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약 방지를 위해서는 우선, 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보를 확인할 수 있도록 했다. HUG의 ’안심전세앱‘’을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에 모아 편리하게 제공한다.
안심전세앱에서는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로, 피해가 많은 수도권(`23.2)부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대(`23.7)할 계획이다.
임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록, 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공(`23.2)하고, 납세증명서 등 세금체납 정보도 앱을 통해 확인(`23.7)할 수 있도록 한다.
계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보도 제공된다. 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대(`23.4)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영 예정이다.(`23.2) 또한, 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약(`23.2)에 반영한다.
공인중개사의 전세사기 예방 책임도 강화한다. 중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다. 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 할 계획이다.
또 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리할 예정이다.
◆전세사기 피해 지원
금융차원에서 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안, 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2.4억원까지 확대(`23.3)한다. 아울러 전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설(`23.5)하여, 생계부담을 완화할 계획이다.
주거차원에서는 긴급 거처, 원하는 곳에 신속하게 입주를 지원키로 했다. 앞으로 양질의 긴급거처가 적기 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보(상반기)하고, 신속 입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선할 예정이다.
청약에 있어서는 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건을 유지토록 한다. 현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우, 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어, 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견이 있었다.
이에 따라, 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1.5억원)이면서 전용면적 85㎡ 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획(`23.5)이다.
법률의 경우, 피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스를 지원키로 했다. 국토부-법무부 합동 ‘법률지원 TF’를 통해 보증금 반환 절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 체계적으로 지원한다.
우선, 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 기 개선(`23.1.11)했고, 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 ‘주택임대차보호법’ 개정도 추진(`23.2, 국회 제출)할 계획이다.
아울러, 법률구조공단·변호사 협회 등과 협력하여 법률상담 창구를 확대해, 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고, 업무 지원 근거도 마련한다.
◆전세사기 단속·처벌 강화
단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례에 대해서는 연중 기획조사를 실시하고, 사회초년생을 현혹하는 불법 광고·중개를 퇴출키로 했다. 이와 함께 전세사기 가담 공인중개사·감정평가사의 처벌을 강화한다. 공인중개사는 사기 가담시 ‘원스트라이크 아웃’요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진(`23.6 중개사법 개정 추진)할 계획이다. 전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화(`23.6, 감평사법 개정 추진)할 예정이다.
현재 시장 교란행위 신고센터는 집값 담합 위주로 관리하고 있으나, 앞으로는 중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치토록 업무범위를 확대할 계획이다.
범부처 협력을 강화해 전세사기범 특별단속을 6개월 연장키로 했다. 국토부·검찰·경찰 협력도 한층 강화해 전세사기에 대한 강력한 대응을 이어간다는 방침이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라면서, “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.
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