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| 대치동 은마아파트 전경 출처=해브투뉴스 |
정부가 급증하는 역전세에 따른 시장 우려를 완화하기 위해 집주인이 세입자에게 전세보증금을 반환해 주기 위해 돈을 빌릴 경우 한시적으로 대출규제를 완화한다.
26일 부동산 전문가들에 따르면, 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 앞서 ‘2023년 하반기 경제정책 방향’을 제시하면서 전세보증금 차액 반환 목적의 대출에 대해 대출 규제를 1년간 한시적으로 완화키로 했다. 이는 집주인의 닫혔던 ‘대출 숨통’을 열어 역전세로 인한 세입자의 고충을 해소키 위함이다.
이날 발표와 관련해 부동산 전문가들은 환영을 하면서도, 주의점을 유심히 살펴야 한다고 조언했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “역전세 반환 대출규제 완화는 1년 한시 정책이긴 하나 아파트 입주과잉 지역이나 전세 계약 갱신권이 집중된 지역의 역전세 리스크를 다소나마 낮출 수 있는 실행방안이 될 것이다”고 전망했다.
특히 후속세입자가 있는 경우, 당장 후속세입자 없는 경우, 자가거주하는 경우 등 다양한 경우의 수를 고려했고 후속 세입자의 ‘전세금 반환보증 가입’을 특약화 하는 등 후속 세입자의 전세금 미반환 리스크도 낮췄다는 점을 긍정적으로 평가했다.
반면, 역전세 반환대출을 받기 위해선 후속 세입자에게 보증3사의 특례 전세금 반환보증 보험 가입을 의무적으로 해줘야 대출 실행이 가능하므로 ‘임차보증금＋선순위채권(선순위근저당권 및 선순위임차보증금)이 주택가격의 90%를 넘는 임대인’은 해당대출을 받을 수 없는 제도적 사각지대가 존재한다고 지적했다.
함영진 빅데이터랩장은 “이미 임대인이 상당액의 주택담보대출을 받고 있는 경우는 충분한 대출한도가 지원되지 않을 수 있다”며 “하지만 가계부채의 질적 저하 위험이나 신규 세입자의 보증금반환 안전을 위해선 불가피한 조치라고 판단된다”고 주장했다.
이어 “역전세 반환대출 후 1년 내 후속 임차인을 들이려고 노력하다 집주인이 자가거주로 전환한다거나, 자가거주로 신청해 거주하다 후속 세입자와 계약하는 등 사정변경은 가능하다”면서 “단, 관련 사실을 대출은행에 명확히 밝히지 않을 경우 대출약정 위반이 될 수 있어 대출금 전액 회수 리스크를 줄이기 위한 ‘임대·임차인 제도숙지’가 반드시 필요할 전망이다”고 덧붙였다.
또한, 공인중개업소를 거치지 않은 ‘직거래’의 경우 세입자 보호조치 특약이 명시된 임대차 계약으로 인정되지 않을 수 있어 역전세 반환대출과 관련한 후속 임차인과의 계약은 ‘직거래’보다 중개보수를 전제로 한 ‘중개계약’이 필수라고 강조했다.
함 랩장은 “역전세 반환대출의 용도와 대출요건 등이 복잡하고 집주인의 후속 의무사항과 종전·신규 임차인의 숙지내용 등이 다양하므로 이에 대한 관련기관(은행·공인중개사)의 정확한 안내와 면밀한 사후관리가 필요해 보인다”고 설명했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 발표는 종전에 없던 신상품(대출)을 제시하는 것이 아니라, 기존에도 있던 대출상품을 지금의 현황에 맞춰 제시한 것으로 보고 있다.
임대인에게는 대출규제를 조금 완화해서 임대인에게 전세금반환목적의 일부 추가대출을 허용하는 것은 비록 모든 임대인이 동일 혜택을 받는 것은 아니지만 조금만 대출지원해주면 전세금반환이 가능한 집주인들에게 한정해서 도움이 될 수 있다는 것. 그리고 여기에도 해당되지 않는 경우라면 보유주택을 매도하는 것도 방편이라는 설명이다.
이은형 연구위원은 “이번 조치에도 해당되지 않을 정도로 잔여대출 여력이 없는, 즉 무리한 투자라는 상황에 처한 임차인이라면 보유주택을 매도하는 것도 시장경제에 부합하는 선택이다”고 강조했다.
이어 “실거주 목적의 자가거주 희망 집주인도 대출완화대상에 포함한 것은 긍정적이다”라며 “대출규제완화에 따른 시장영향은 오히려 가시적이지 않아야 정책효과가 적절한 것으로 평가할 수 있다”고 덧붙였다.
매매시장이든 임대시장이든, 큰 변동이나 등락 없이 수요에 따른 거래가 이루어지는 것이 가장 자연스럽다는 의견이다.
그는 “이번 조치의 목적은 시장을 인위적으로 활성화하는 것이 아니라, 경기변동에 수반되는 역전세가 시장에 미치는 악영향을 최소화화는 것이다”며 “시장에 아무 일도 없는 것처럼 평온한 것이 이번 대출규제완화의 효과가 된다”고 말했다.
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