출처=해브투뉴스

 

정부가 2일 전세사기에 대한 사후조치와 더불어 사전 예방 방안 등을 발표했다. 이에 조직적인 전세사기나 무자본 갭투자, 깡통전세 리스크가 다소 줄어 들 전망이다. 전문가들은 이번 발표를 긍정적으로 판단하면서도 시기적으로 다소 아쉬움이 있다는 분석을 내놓았다.

국토교통부가 이날 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등의 사기 예방조치가 담겼다. 또 저리의 전세자금 대출 지원(금융), 긴급거처 공급확대(주거), 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 지원 및 전세사기를 막기 위한 단속·처벌 강화책 등이 포함됐다.

이은형 연구위원 “개인과 개인 간 거래, 공공통제 어려워”

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 최근 역전세가 불거지면서 전세가 이슈인데, 역전세와 전세사기는 구분해야 한다는 입장이다. 역전세는 시장가격의 변동에 따라 발생하는 반면, 전세사기는 의도적으로 행해지는 범죄이므로 제제 받아야 마땅하다.

하지만 관건은 개인과 개인 간의 계약이나 사적계약을 모두 공공이 통제할 수는 없다는 점을 지적했다. 이런 이유로 시세 등 관련 정보의 투명한 공개, 이해관계자들 간의 상호감시나 책임부여, 엄격한 처벌 같은 내용 등은 정책에 담을 수 있지만, 완벽하게 전세사기를 차단하라는 식으로는 정책입안이 어렵다고 판단했다. 계약단계별 정보제공(안심전세앱, 매매계약 임차인 고지), 공인중개사 책임 강화 같은 내용들이 그렇다는 설명이다.

전세사기 피해자들에 대한 지원책이 제시된 것은 매우 긍정적이라는 생각이다. 임차인이라면 일단 실거주수요라고 봐도 무리가 없는 만큼, 이들에 대한 주거지원과 피해복구를 제도적으로 지원한다는 것은 중요하다고 분석했다.

이 연구위원은 “제시된 내용 모두 긍정적이므로 이번 대책을 먼저 시행하고 이후 제도운영에서 제기되는 내용들을 추가·보완하는 것이 적절하다”고 조언했다.

‘전세금 반환보증대상 전세가율’ 조정과 관련해서는 위험물건을 인수해야 하는 보증기관의 입장도 반영한 것으로 보이나, 현실적으로는 보증기관에 무조건적인 위험보유를 강제하는 것도 바람직한 것은 아니라는 입장이다.

그는 “우량물건은 굳이 보험가입을 안해도 되지만 반대로 위험물건이라면 보험가입할 가능성이 높다는 뜻으로, 전세사기의 가능성까지 높아진다”고 진단했다. 그러면서 “‘무자본 갭투기=전세사기’로 간주하면 안된다, 서로 다르기 때문이다”고 덧붙였다.
  서울 대치동 은마아파트 출처=해브투뉴스

 

함영진 빅데이터랩장 “조직적 전세사기 등 리스크 줄 듯”

함영진 직방 빅데이터랩장에 따르면, 전세사기가 주로 집중된 연립·다세대, 단독·다가구, 오피스텔의 전세 거래가 지난해에만 39만8,293건(‘23.1.31 계약일 집계기준 추출, 연립·다세대(14만2,752건), 단독·다가구(17만4,112건), 오피스텔(8만1,429건))을 기록했다.

또 주택 전세가격 하락으로 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 역전세 현상(최근 3개월 전세 거래된 역전세 아파트 현황, 서울 5,309건, 경기 1만526건, 인천 2,439건)이 발생되고 있는 현실을 감안할 때 임차인 보호를 위한 제도개선이 필요한 시점이라고 설명했다.

이에 함영진 빅데이터랩장은 “전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치 외에도 전세사기 예방과 사전적 모니터링 및 피해자 구제 등과 관련된 제도 개선이 긍정적이다”고 분석했다.

특히, 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증을 매매가의 100%에서 90%로 전세가율을 하향(`23.5 시행)해 보증제도 악용 등 모럴헤저드를 낮추거나, 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등), 안심 전세앱 공개(신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보, 전세가율, 경매낙찰률 등) 등으로 조직적 전세사기나 임대인의 악의적 무자본 갭투자, 깡통전세 리스크를 다소 줄일 수 있을 것으로 전망했다.

함 빅데이터랩장은 아쉬운 점도 피력했다. 그는 “일부 제도개선은 다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이다”라며 “또 수도권과 지방 또는 주택상품 유형간 시행시기 차이가 있고 나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다”고 꼬집었다.

지난 3년간 저금리 상황 속 저리대출을 이용한 비아파트 주택 인허가가 상당했다는 점에서 당분간 빌라왕·건축왕 같은 전세사기나 보증금 미반환 사례는 불거질 수 있겠다는 분석이다. 실제 2020~2022년 단독·다가구, 연립·다세대 인허가 건수는 전국적으로 31만5,757호였고 이중 56%인 17만8,051호는 수도권에 집중됐다는 점을 들었다.

주택시장 수요 둔화로 매매 거래가 크게 줄며 일부 매물의 전세화가 발생했고, 지난해 12월 전국 연립·다세대 경매 평균 매각률이 20.13%, 평균 매각가율이 70.73%로 관련수치가 내려가고 있다는 점 등을 고려하면 HUG(주택도시보증공사) 등의 전세금 반환보증 사고 건수도 당분간 증가세를 기록할 것으로 내다봤다.

이에 그는 “비아파트 전세 시세와, 주택 전세가율, 전세보증금반환사고 지역 통계 외에도 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요하다”고 강조했다.

공인중개사의 주택 임대차 범용 계약서 강화나 특약 내용 추가 확대도 필요해 보인다는 소견이다. 2.2대책을 통해 임차인의 보증금 대항력 확보 전에 임대인 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약, 신규 임대인의 전세반환보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있는 특약이 강화됐다.

하지만 그는 “임차 중인 주택의 경우 임대인 변경 시 임차인에게 계약내용에 대한 안내 고지 의무화, 계약체결 시점에 선순위 임대차정보 제공, 임대인 국세완납증명 확인 등 정보공개를 더 확대할 필요가 있다”고 말했다.

또 최근엔 근저당권 설정이나 말소, 임대인 명의변동 등 부동산등기 사건 변동 알림이나 임차 주택의 경매 배당 발생 시 경매 배당 기일을 임차인이 문자나 톡으로 확인(알림)받을 수 있는 서비스 등이 민간에 개발되고 있는 만큼 이를 적극 활용하는 방안도 검토해 달라는 바램이다.

 

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