아파트 단지 전경 출처=해브투뉴스

 

# A씨는 전세 계약 기간이 아직 반년 정도 남은 상황에서 집주인이 사고로 갑자기 사망했다는 소식을 받았다. 이번 계약이 완료되면 다른 곳으로 이사할 계획을 세웠는데, 누구에게 전세반환금을 요구해야 할지, A씨 입장으로써는 전세금을 돌려받기가 막막해졌다.

# 새 아파트 청약에 당첨된 B씨는 입주를 앞두고 있는 상황에서 곤란한 경우에 마주쳤다. 임대인이 지병으로 사망하면서, 전세금을 돌려받지 못할까 노심초사 한 것이다. 그런데 마침 임대인의 아들이 상속을 받으면서 B씨는 그에게 전세금반환을 요청했다.

최근 빌라 수천여 채를 보유한 일명 ‘빌라왕’이 사망하자, 전세금을 떼인 세입자들이 발을 동동 구르는 등 안타까운 상황이 매스컴을 장식했다. 임대인의 갑작스런 사망이 발생할 시, 세입자들은 어디서 전세금을 돌려 받아야하는지 여간 궁금한 게 아니다.

10일 법도 종합법률사무에 따르면, 주택 임대차보호법상 계약 기간이 끝날 집주인은 세입자에게 전세금을 돌려 줄 의무가 있다. 하지만 계약 기간 중에 집주인이 사망하면 전세금을 돌려받기가 쉽지 않다.

그런데 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 3가지 방법으로 전세보증금을 반환받아 볼 수 있다.

상속인에 전세반환금 요청

엄정숙 변호사는 “집주인이 사망하면 먼저 상속인에게 전세금반환을 요구하거나, 상속재산관리인 제도, 그리고 보증보험 활용 등의 방법을 이용하면 된다”고 전했다.

자세히 살펴보면, 집주인 사망 시 세입자가 전세금을 돌려받기 위해 상속인에게 전세금반환을 요구하는 방법이 있는데, 민법 1005조에는 ‘상속인은 상속이 개시된 때로부터 피상속인(사망한 집주인)의 재산에 대한 포괄적 권리 의무를 승계한다’고 규정하고 있다. 즉 계약 기간 중 집주인이 사망한다면 그의 상속인이 임대차 계약서상 집주인의 지위를 승계 받는다는 의미다.

엄 변호사는 “집주인이 사망했다면 세입자는 그의 상속인을 상대로 전세금반환을 요구하면 된다”며 “만약 상속인이 전세금반환을 거부한다면 세입자는 상속인을 상대로 전세금반환소송까지 제기할 수 있다”고 설명했다.

이어 그는 “이 절차에서도 한 가지 주의해야 할 사항이 있다”며 “법률상 상속절차가 마무리되어야만, 집주인의 권리와 의무가 상속인에게 승계된다”고 조언했다.

만약 상속인이 한 명일 경우에는 상속절차가 비교적 빠르고 간단하게 진행되겠지만, 상속인이 여러 명이거나 집주인의 채무 및 보유한 재산이 복잡하다면 상속절차에 시간이 걸릴 수 있다는 점은 감안해야 한다는 것이 그의 설명이다.

또 다른 경우는, 사망한 집주인의 재산을 상속인이 상속을 거부하는 사례다. 가령 집주인이 생전에 보유한 재산보다 채무가 많았다면 채무까지도 상속이 되기 때문에 상속 자체를 거부할 수도 있다.

이 경우에도 세입자는 상속절차가 마무리 돼야만, 이후 절차를 진행할 수 있다. 그는 “상속은 사망한 집주인 즉, 피상속인의 4촌 이내 방계혈족까지 이어지기 때문에 세심한 확인이 필요하다”고 말했다.
 소규모 재건축에 들어가는 빌라 모습 출처=해브투뉴스

 

상속재산관리인 제도

그런데 모든 상속인이 상속을 거부한 경우라면 세입자는 어떻게 대응해야 할까. 이 경우 세입자는 상속재산관리인 제도를 활용해 볼 수 있다. 상속재산관리인이란 상속인이 여럿이거나 존재하지 않을 때 상속재산의 관리 및 청산을 위해 가정 법원이 선임하는 관리인을 뜻한다.

이후 세입자가 우선변제권과 대항력을 갖추고 있다면 상속재산관리인을 상대로 전세금반환요구를 할 수 있으며, 상속재산관리인은 집주인의 재산을 처분해 마련한 매각대금으로 세입자에게 전세금을 돌려줄 수 있다.

보증보험 제도

한편 보증 보험에 가입한 세입자의 경우라면 ‘집주인이 사망하더라도 보험사를 통해 문제를 해결할 수 있지 않을까’라고 생각할 수 있다.

보증 보험이란 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 경우를 대비해 세입자가 미리 가입한 보험을 말한다. 다만 집주인이 사망한 경우라면 문제는 간단하게 풀 수가 없다. 보증 보험은 원칙상 계약이 해지된 경우에만 세입자의 보증금을 해결해 주는데 계약해지 의사표시를 전달할 집주인이 사망해 버렸기 때문에 어려워 질 수 있는 것이다.

따라서 가입한 보증 보험을 활용하기 위해서는 반드시 계약해지 확인서가 필요하다. 이를 위해선 상속인 간 상속절차가 마무리된 후 세입자가 상속인들을 상대로 계약해지 의사표시를 전달해야 한다.

반대로 상속인들이 상속을 거부한다면 상속재산관리인 제도를 활용해 그를 상대로 계약해지 의사표시를 확인받아야 안전하게 보증금을 전달받을 수 있다.

 

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