1기 신도시 경기도 안양 석수동 모습 출처=해브투뉴스

 

정부가 1기 신도시를 비롯한 노후계획도시의 정비를 위해 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’의 주요 골자를 확정했다.

8일 관련업계에 따르면, 국토교통부는 지난 6일 ‘1기 신도시 정비 민관합동TF’ 전체회의를 통해 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서있고, 체계적으로 추진키로 했다.

주요 내용을 살펴보면, 특별법 적용대상은 ‘노후계획도시’로 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등이 해당된다. 이를 위해 국토부는 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립·구역지정원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형을 제시하는 기본방침을 세운다. 이어 지자체는 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함한 기본계획을 세운다. 또한, 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합·고밀개발, 광역교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진 등 특별정비구역을 지정한다.

특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원의 경우, 재건축 안전진단은 완화하되, 공공성이 확보되면 면제도 가능하다. 토지용도 변경 및 용적률 상향을 비롯해 입지규제최소구역을 지정, 리모델링 세대수도 증가한다.

각종 인·허가 통합심의로 사업절차를 단축하고, 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도도 도입된다. 또 지자체 주도로 이주대책이 추진됨과 함께 정부는 기본방침을 통해 이주대책을 지원한다. 이밖에도 다양한 방식으로 적정한 초과이익을 환수해 기반시설 재투자 에 활용한다는 방침이다.

상계·중계·하계동, 목동 그 밖의 1기 신도시 물망

 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “물망에 오를 예상 주요 대상 지역으로는 서울 노원구 상계·중계·하계동, 양천구 목동 일대 외에도 수도권 1기 신도시(분당, 일산, 산본, 평촌, 중동)같은 수도권 택지지구와 지방 거점 신도시 등이 특별법 적용이 가능한 주요 ‘노후계획도시‘(인구 2.5만명, 주택 1만호 내외)가 될 것이다”고 전망했다.

일례로 서울 양천, 노원구의 아파트(연립 포함) 노후 비중(’23년 기준 준공 20년 초과 비중)은 각각 63.33%, 89.23%를 기록하고 있고, 같은 시기 경기도 성남시 분당구는 71.22%, 고양시 일산동구는 45.24%를 나타내고 있다고 설명했다.

1990년대 준공이후 노후도가 깊어지며 주거 질이 하향되고 감가상각에 대한 부담이 커지는 와중에 수도권 2~3기 신도시 개발분양으로 주택 수요 유출 불만이 컸던 노후 택지들의 개발 기대감이 고조될 것으로도 기대했다.

그 이유로 함영진 랩장은 “이들 물망지 대부분 철도 등 광역교통망이 잘 갖춰져 기반 시설이 양호한데다 특별정비구역으로 지정되면 용적률 완화로 종상향과 용도지역 변경이 가능해 철도 역세권 주변은 고밀·복합개발로 토지효용이 높아질 수 있다”는 분석이다. 이와 함께 5층 이하의 저밀도 단지가 많지 않고 대부분 10층 이상 중층단지들이라 용적률 상향에 따른 정비 사업성 개선에 대한 기대감이 커질 것으로 예상했다.

하지만, 고금리와 경기둔화, 주택 구입심리 위축 등으로 인해 주택시장 침체가 지속되고 있고, 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법) 제정을 위한 국회 협의와 법안 통과 여부는 관련 사업에 변수 및 이슈가 될 수 있다는 점은 고려해야 할 부분이다.

그는 “수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40만~50만명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안문제 해결이 필요하다”며 “특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 초과이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것”이라고 말했다.
 

  경기도 고양시 모습 출처=해브투뉴스

 

지역 노후도 가시화 전, 정비사업 계획 논의

이은형 건설정책연구원 연구위원은 선례가 없던 도시단위의 대규모 재건축을 원활히 추진하기 위한 제도정비로, 적용대상과 범위를 명확히 했다는 부분에 점수를 줬다. 지역의 노후도가 가시화되기 전에 미리 정비사업의 계획을 논의 할 수 있어서다.

이은형 연구위원은 “재건축 안전진단을 면제하거나 완화한다는 것은 의미가 크다”면서 “지금까지의 재건축 안전진단은 재건축을 억제하려는 목적이 상대적으로 컸던 반면, 이번 특별법은 재건축을 추진·촉진·장려하려는 것으로 정책방향 자체가 다르기 때문이다”고 설명했다.

이어 “다만, 고밀개발을 만능해법으로 간주하는 우를 범해서는 안되며 또한 현실에서는 용적률 상향의 반대급부로 공공기여(기부채납)도 커질 것이기에, 개별 단지별로 의견이 갈릴 수 있다”고 분석했다.

그는 “재건축초과이익에 대한 환수논의 등 신도시 재정비사업의 장애요인이 여전하다는 점을 감안할 필요가 있다”며 “이런 부분이 존치된다면 특별법의 정책효과를 저해할 가능성이 있다”고 우려했다.

한편, 이번 특별법과 관련해 원희룡 국토교통부 장관은 “정부는 신속한 신도시 정비 추진에 대한 약속을 국민들에게 지키고자 했다”며 “국회와 긴밀히 협조해 특별법이 조속히 통과될 수 있도록 할 계획이다”고 밝혔다.

 

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