서울 대치동 은마아파트 출처=해브투뉴스

 

국토교통부가 2023년도 업무계획을 통해 5가지 핵심 추진 과제를 지난 3일 발표했다.
이 가운데 주택시장 안정과 주거약자 복지 구현이라는 주요 과제를 통해 꽁꽁 얼어붙은 주택시장에 온기를 불어 넣겠다는 계획이다. 하지만, 전문가들은 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적일 것이라는 평가를 내놨다.

4일 부동산 업계에 따르면, 국토부는 시장 변화에 부응하는 부동산 시장 정상화를 위해 주택시장의 과도한 규제를 정상화하기로 했다.

투기과열지구와 조정대상지역 및 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제를 추진한다. 또한 전매제한의 경우, 수도권은 최대 10년에서 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 완화된다. 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 실거주 의무역시 법 개정 추진을 통해 폐지할 예정이다.

분양가와 관계없이 모든 주택에서의 중도금 대출과 특별공급이 가능해진다. 즉 현행 12억원의 중도금대출 보증 분양가 상한기준과 특별공급 배정 분양가 상한기준인 9억원이 모두 폐지되는 것이다. 여기에 처분 조건부로 청약 당첨된 1주택자에 부과되는 기존주택 처분의무도 없어진다.

장기효과 긍정, 단기 효과 제한적

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 업무보고를 통해 아파트 분양시장 제도 개선이 눈에 띄게 큰 변화를 맞게 됐다”며 “지난해 지속된 주택 시장 침체와 미분양 급증, 경기둔화 우려 등이 고려돼 시장 연착륙 일환으로 서울 등 수도권에 잔존한 규제지역 해제와 청약시장에 규제 완화책이 집중됐다”고 분석했다.

부동산 시장 경착륙을 막기 위해 주택 공급 단계부터의 물량 적체를 줄이는 등 수요진작과 전매규제로 막혀있는 판로를 뚫어주는 대책 등이 마련됐다는 것이다.

함영진 빅데이터랩장은 “현재 서울 전지역, 과천, 성남(수정‧분당), 하남, 광명이 투기과열지구‧조정대상지역으로 지정되어 있고, 민간택지 분양가상한제 적용 지역은 서울 18개구 309개 동과 과천.하남.광명시 13개 동이 지정돼 있는데, 서울 강남 3개구와 용산 등 제외한 나머지 지역을 규제지역에서 전격 해제할 것으로 예상된다”고 설명했다.

이어 “규제가 풀린 지역은 다주택자 양도세와 취득세, 종부세 중과와 2주택 이상 보유세대의 주담대 금지 등 각종 세제, 대출 규제 수위가 한층 낮아져 수요자의 주택 구입 진입장벽과 제한이 완화될 전망이다”고 덧붙였다.

규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제 적용지역이 더불어 감소함과 동시에 해당지역의 분양권 전매제한도 완화됨에 따라 매각불가 장기화로 인한 환금성 제약에서 자유로워질 것으로 내다봤다. 더불어 수도권 분양가 상한제 주택 등에 적용되는 2~5년 실거주 의무가 폐지(법 개정 추진)되며 대출 또는 실입주가 쉽지 않았던 일부 수요층은 임대차로 입주 잔금을 마련하거나 매각 등의 퇴로가 열리게 됐다.

함영진 랩장은 “종전 수분양자에게도 관련 제도 개선이 소급 적용되며 거래절벽을 나타냈던 분양권 전매 거래시도가 서울을 중심으로 소폭 증가할 전망이다”며 “실제 ’23년 1월 1일 기준 전국 아파트 분양권 전매(계약일 집계 기준)거래량은 ‘20년 10만3,366건에서 ’21년 5만4,974건, ’22년 2만5,133건으로 급감했고 같은 기간 서울은 ‘20년 899건, ’21년 264건, ‘22년 64건으로 크게 감소한 바 있다”고 말했다.

반면, 함 랩장은 “분양가 총액이 비교적 높았던 서울 일대에 특별공급 배정물량의 증가 기대와 함께 중도금 집단대출 관련 금액상한 폐지로 서울 및 수도권 일대 인기지역과 사업지에 청약이 집중되는 쏠림 현상이 나타날 수 있겠다”며 “그러나 기준금리 인상에 따른 중도금 집단대출 이자가 7%대를 기록하는 등 여신부담이 상당하다는 점에서 2020~2021년 수준의 단기 청약수요 확대나 호황 기대는 제한적일 것이다”고 분석했다.

무순위 청약의 당해지역 거주요건 폐지에 이어 유주택자도 무순위 신청을 허용하면서 자본여력이 있거나 낡은 주택을 교체할 목적의 1주택 갈아타기 수요의 진입을 기대할 만 하다는 평가다.

그는 “다만 이로 인한 큰 폭의 미분양 감소는 한계가 있고, 지역 내 공급과잉 우려가 낮거나 차액기대가 확실한 알짜 무순위 사업지에 수요가 집중되는 현상이 뚜렷할 전망이다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “제시된 사안들(주택관련 내용들)은 전반적으로 부동산시장의 거래저해요소들을 완화해 시장연착륙을 유도하려는 것이다”며 “설령 단기적인 가시효과를 기대하기 어렵더라도 ‘규제완화를 통한 시장정상화’라는 장기적인 정책방향으로 긍정적이다”고 평가했다.

이어 “다만, 미국 기준금리 상단이 불확실하다는 지금의 문제는 외부요인이므로, 그 영향을 규제 완화 같은 국내 정책으로 상쇄하기는 어렵기 때문에 기대효과는 제한적일 것이다”고 덧붙였다. 그럼에도 불구하고, 규제완화는 현 시점에서 꼭 필요한 사안이라는 것이 이은형 연구위원의 설명이다. 

  리모델링 열기에 한창인 서울 노원구 중계동 한 아파트 단지 모습. 출처=해브투뉴스

 

세입자 및 서민·취약차주 보호 강화

전세사기 등의 피해 예방을 위해 세입자에게 선순위 권리관계, 납세증명서 요구권한 등 부여를 추진하고, 임대인이 세입자 몰래 선순위 담보대출을 받지 못하도록 시중은행에 확정일자 확인 권한을 부여한다. 피해 발생시 경찰청과 공조해 집중 수사함과 동시에, 피해자에게는 1%대 저리대출과 임시거처를 지원하고, HUG 보증금 반환심사 기간도 단축해 신속히 지원키로 했다.

취약차주를 위해서는 시중은행에서 받은 전세대출을 주택도시기금에서 제공하는 연 1.2~2.4%의 저리 대출로 전환할 수 있도록 지원한다.

임대차 시장 건정성 회복을 위한 ‘등록임대 정상화’에도 나선다. 아파트(전용면적 85㎡ 이하)도 매입형 장기(10년) 임대등록을 허용해 양도세 중과 배제 등 세제혜택을 부여하되, 최소 등록호수(2호) 신설, 장기(15년) 임대시 주택가액 기준 완화(수도권 6→9억원, 지방 3→6억원) 등 공적기능을 강화하여 서민이 안심하고 장기 거주할 수 있는 민간 임대주택 공급을 활성화한다. 또한, 청년·서민 내 집 마련을 위해 구입부담을 낮추고 주거선택권을 확대한 공공분양주택(나눔·선택·일반형) ‘뉴:홈’의 본격 공급에 착수한다.

이 연구위원은 “서민약자보호에 반드시 필요한 정책이다”고 설명했다.

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